サラリーマンが不動産投資で節税できるか？

はじめに

サラリーマンにとって不動産投資の大きな魅力の一つは、節税効果です。

税金対策を講じることができれば、日々の収入から差し引かれる税金を減らし、手元に残る資金を増やすことが可能です。本記事では、サラリーマンがどのようにして不動産投資を通じて効果的に節税を行うことができるのか、その具体的方法について詳しく解説いたします。

初心者の方にもわかりやすく、不動産投資の節税効果を最大限に引き出すためのポイントをお伝えいたします。

不動産投資に向いているサラリーマンとは？

不動産投資で節税を考える上で、特に条件が適しているサラリーマンの特徴について詳しく説明します。

不動産投資で節税効果を高く見込むためには、以下のポイントが重要です。特に、課税所得が900万円（年収目安1,200万円）を超える方が対象となります。

高給与所得者

年収が高いサラリーマンには、所得税や住民税の税率が高くなります。

そのため、減価償却を利用し所得を圧縮することで、節税効果が大きくなります。例えば、年収が2,000万円のサラリーマンの場合、所得税率が約50%にもなるので、大きな節税効果が期待できます。

安定した収入

継続的に高い給与所得を得られることは、銀行からの融資を受けやすくする要因となります。

不動産投資には通常高額な借り入れが伴いますが、安定した収入があることで融資の審査もスムーズに進む可能性が高いです。

このような特徴を持つサラリーマンは、不動産投資を通じて効果的な節税を実現するために非常に適しています。

高い収入を生かして適切な物件を選び、減価償却を活用することで所得税や住民税の負担を軽減し、手元に残る資金を増やすことが可能になります。

節税の仕組み

不動産投資で節税を実現するための仕組みを具体的に解説します。

不動産投資を通じて節税が可能なのは、主に「減価償却費」を用いた「損益通算」という手法を活用するからです。

以下では、その重要なポイントと具体的な仕組みについて詳しく説明します。

減価償却費の重要性

減価償却費は、不動産の価値を長期間にわたって分割して経費として計上する方法です。不動産の建物部分の費用は、一定期間にわたって減価償却費として計上されます。この方法を利用すると、以下の利点があります:

実際にお金が出ていないにもかかわらず経費として計上できる

減価償却費は、実際の支出が発生しないのに経費として扱えるため、税金を計算する際に重要な役割を果たします。

利益を圧縮して節税効果を得る

経費として減価償却費を計上すると、会計上の利益が減少します。利益が少なくなることで、納めるべき所得税や住民税の額が減るのです。

損益通算の活用

不動産投資で発生する会計上の赤字(損失)を「損益通算」によって他の所得と相殺する手段は、効果的に税金を減らす方法です。

具体的には、以下のように機能します。

1. 減価償却費を経費として計上して赤字を発生させる

不動産投資の収入よりも経費（特に減価償却費）が多い場合、会計上の赤字が発生します。この赤字は実際のキャッシュフローには影響しないものです。

2. 会計上の赤字と給与所得を相殺

発生した赤字を自分の給与所得と相殺することで、総所得を圧縮し、結果的に納める税金を減らすことができます。

不動産投資の節税は、減価償却費を経費として計上することで作った会計上の赤字を、損益通算することで節税します。

実際にお金が出ていかない経費を利用して税金を減らす方法です。この仕組みを理解し適切に活用することで、効率的に税負担を軽減することができます。

このように、減価償却費の特性を活用し、会計上のテクニックを駆使することで、効果的な節税が可能となります。

不動産投資を節税目的で行う場合は、この仕組みを十分に理解することが重要です。

節税に向いている物件の選び方

節税効果を最大化するためには、特定の条件を持った不動産物件を選ぶことが非常に重要です。ここでは、節税に効果的な物件の具体的な特徴について詳しく説明します。

木造×築古物件を選ぶ

木造の物件

木造の不動産物件は法定耐用年数が22年と短いため、他の構造の物件と比較して減価償却費を大きく取ることができます。

減価償却費が大きいほど、会計上の赤字額を大きくすることができ、それによって所得圧縮効果が高まり、節税に有利です。

築古物件

さらに、築年数が経過した古い物件（いわゆる「築古物件」）は、法定耐用年数を超えている場合が多く、その場合、法定耐用年数の20%を減価償却期間として計上できます。

これは、同じ建物価格でも、より短い期間で大きな減価償却費を計上できることを意味します。結果として、節税効果をさらに高めることができます。

新築物件は避ける

新築物件が節税に向かない理由

新築物件は、一般的に減価償却期間が長いため、1年間に計上できる減価償却費が少なくなります。

その結果、会計上の赤字を大きく取ることができず、節税効果が十分に得られないのです。

例えば、新築の区分マンションは減価償却期間が長いために、節税目的では効果が限定的です。また、新築物件では初年度に登記費用や金融機関手数料などを一度に経費計上できる場合がありますが、これらの費用は翌年度以降計上することができなくなり、年々節税効果が薄れていくのが通常です。

このように、節税効果を最大化するためには、木造かつ築年数の経った物件を選び、新築物件は避けるべきです。

この選び方を理解し、正しい物件を購入することで、より効果的な節税が可能となります。

法人化のメリット

物件の所有を法人化することで節税が可能なケースがあります。

これは、法人税率をうまく利用することで実現できます。

法人化すると、個人の所得税率ではなく法人税率が適用されます。

所得税率は累進課税であり、所得が高ければ高いほど税率も高くなる仕組みです。特に高所得者にとっては、所得税と住民税の合計税率が非常に高くなる傾向があります。

一方で、法人税は一定の税率で課税されるため、高所得者が法人を設立して収益を法人の所得として計上することで、総合的な税負担を軽減することが可能です。

この方法を適用するためには、税務上の計算が複雑になることもあるため、専門家のアドバイスを受けることを推奨します。

それでも、特に高所得者には法人化による節税効果が非常に大きい場合があります。

まとめ

このページでは、不動産投資による節税の基本から、具体的にどのような物件を選ぶべきか、節税に適している人の条件を説明しました。これらの情報を参考にして、次のようなステップを踏むことをお勧めします。

自分の状況を確認する

まず、自分の年収や課税所得を確認し、節税のために不動産投資が適しているかどうかを判断しましょう。課税所得が900万円を超えている場合、不動産投資による節税が効果的です。

無料相談で具体的なアドバイスを得る

不動産投資を専門にしている会社の無料の不動産投資相談などを受けてみましょう。自身の状況や投資の目的について相談し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。来社面談やWEB面談を通じて、具体的な疑問を解消しましょう。

資料や書籍の活用

提供されている無料書籍や資料も非常に有用です。

例えば、『サラリーマン家主』や『サラリーマン大家さん入門！』などは、不動産投資初心者が知っておくべき情報が詰まっています。これらを入手し、知識を深めることで、より賢い投資判断ができるようになります。

適切な物件選び

節税効果を最大化するためには、築古木造物件などの条件を満たす物件を選ぶことが大切です。新築区分マンションのような節税効果が出づらい物件には注意が必要です。

定期的な見直しとシミュレーション

不動産投資は長期間にわたるものですので、定期的に投資の成果を見直し、シミュレーションを行うことで、デッドクロスのようなリスクを未然に防ぎましょう。

これらのステップを踏むことで、効果的に不動産投資を行い、節税効果を得ることができるでしょう。